.estp-changedby-essin a{color:#0040FF !important}

چاره اندیشی‌های قضایی، یعنی راه کارهایی که در قالب آرای صادر شده از محاکم، برای پاسخ گویی به پدیده مجرمانه درنظر گرفته می‌شوند. این چاره اندیشی‌ها جایگاه ویژه‌ای در سیاست جنایی[۱] هر کشور دارد؛ زیرا سیاست جنایی قضایی سنجیده، علمی و واقع گرایانه، می‌تواند نقایص تقنینی را پوشش دهد و حتی از مصالح قانونی نامناسب، پاسخ‌های حساب شده به پدیده مجرمانه بدهد. از سویی دیگر، سیاست جنایی قضایی فاقد برنامه ریزی و جهت گیری مناسب و بی بهره از مجریان (قضات) متبحر و مجهز به ابزارهای علمی لازم، می‌تواند حتی بهترین تدابیر تقنینی را نیز به ناکامی بکشاند.

فرایند ثبت[۲]، روندی پیچیده و چند مرحله‌ای است و از آنجا که اقدامات مربوطه توسط مأموران، به طور غیرمکانیزه و بدون بهره گیری از فناوری‌های نوین انجام می‌گیرد، طبیعتا امکان اشتباه در آن زیاد است. در این راستا برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی، مراجع متعددی از جمله هیئت نظارت، شورای عالی ثبت و گاهی مراجع قضایی پیش بینی شده اند. تعدد این مراجع در موارد زیادی به علت موازی کاری ممکن است زمینه را برای ارتکاب جرایم ثبتی فراهم آورد. از دیگر سو، صدور بخشنامه ـ های ثبتی متعدد و پی درپی و پراکندگی آن‌ ها و ناآگاهی مجریان از بسیاری از این بخشنامه‌ها به تسهیل ارتکاب این جرم‌ها کمک می‌کند.

الف) تعدد مراجع رسیدگی کننده

به طور کلی، رسیدگی به اختلاف یا اشتباه ثبتی، دو درجه‌ای است. رسیدگی در هیئت نظارت، در سطح نخست و شورای عا لی ثبت، در درجه دوم انجام می‌گیرد. البته لازم به ذکر است، در مواردی قضیه ممکن است جهت رسیدگی به مراجع قضایی کشیده شود، اما این مورد در تحقیق حاضر به اختصار بررسی می‌شود.

* هیئت نظارت

مستند قانونی وجود هیئت نظارت ثبت، ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک است که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات ثبتی مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقرّ دادگاه هر استان تشکیل شده است و مرکب است از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر از قضات دادگاه استان، به انتخاب وزیر دادگستری. هیئت نظارت، به همه اختلافات و اشتباهات ثبت مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می‌کند.

اختلافات ثبتی که بین اداره ثبت و اشخاص واقع می‌شود[۳] حسب مورد، ممکن است بر سر قبول یا عدم قبول تقاضای ثبت یا به صورت اعتراض به نظریه مأموران ثبت باشد. اشتباه ثبتی نیز ممکن است در مرحله قبول تقاضای ثبت یا در اثنای عملیات مقدماتی یا در ثبت ملک و صدور سند رخ داده باشد.

هیئت مزبور، دارای صلاحیت‌های مختلفی است که به دلیل عدم ارتباط مستقیم با موضوع این تحقیق از ورود به همه آن‌ ها در اینجا اجتناب می‌کنیم. تنها یکی از صلاحیت ها، یعنی معامله با سند مالکیت معارض[۴] بررسی می‌شود؛ صلاحیتی که با جرم خاص ثبتی[۵] ارتباط دارد. در این جرم، دارنده سند مالکیت معارض، نسبت به ملک موضوع آن سند، به استناد آن سند، معامله‌ای می‌کند. لازم به ذکر است که تشخیص تعارض اسناد مالکیت، با هیئت نظارت ثبت است و بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت این امر را مورد توجه قرار داده است. وظایف و اختیارات دیگر هیئت نظارت ثبت در ماده ۲۵ قانون مذکور، طی هشت بند بیان شده است. در قالب این موارد، رأی هیئت نظارت ثبت، قطعی است و فقط در مورد بندها ی ۱، ۵ و ۷، رای هیئت، قابل اعتراض و تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.

*شورای عالی ثبت

ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت اصلاحی مصوب ۱۳۵۱، شورای عالی ثبت را به عنوان مرجع تجدیدنظر آرای هیئت نظارت، تعیین کرده است. شور‌ای مزبور دارا ی دو شعبه است: شعبه مربوط به امور املاک و شعبه مربوط به امور اسناد. هر یک از شعب، از سه نفر (دو نفر از قضات د یوان عالی کشور به انتخاب وزیر دادگستر ی و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و اسناد در شعبه اسناد) تشکیل می‌شود.

رسیدگی شورای عا لی ثبت، اثر بازدارنده دارد؛ یعنی اجرای رأی معترض عنه را متوقف می‌سازد. قسمت ذیل تبصره ماده ۲۵ بیان می‌دارد: ” وصول شکایات از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رأی باشد، اجرای رأی را موقوف می‌کند و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی، رأی هیئت نظارت را تأیید کند، عملیات اجرایی تعقیب می‌شود".

سؤال اصلی در مورد فعالیت مجموعه گفته شده، این است: آیا رسیدگی این مراجع به اختلافات و اشتباهات ثبتی، بر رسیدگی‌های قضایی در مراجع دادگستری اولویت دارد یا آن که اهداف دادرسی در یک رسیدگی رسمی در دادگاه، بهتر محقق می‌شود؟

در این مورد به نظر می‌رسد که اساسا باید بحث در مورد هیئت نظارت و شورای عالی ثبت را از یکدیگر تفکیک کرد. صلاحیت‌های هیئت نظارت نسبتا جزئی و تا حدود زیادی فنی هستند. از این رو بحث درباره انتزاع این صلاحیت‌ها از این هیئت و واگذاری آن‌ ها به مراجع دادگستری چندان وجهی ندارد. اما در مورد شورای عالی ثبت، وضعیت تا حدودی متفاوت است و این سؤال مطرح می‌شود که آیا واگذاری صلاحیت تجدیدنظر آرای هیئت نظارت، به مراجع قضایی دادگستری مناسب‌تر نبود؟

برای پاسخ به این پرسش، ابتدا باید به ضروریاتی توجه کرد که وجود مراجع شبه قضایی، نظیر این شورا، را لازم ساخته اند. شاید بتوان گفت فنی و تخصصی شدن امور و افزایش تراکم کار مراجع قضایی دادگستری، علت‌های اصلی شکل گیری و توسعه صلاحیت مراجع شبه قضایی، در نیم قرن اخیر در کشورهای مختلف بوده است.

اما در عین حال نباید فراموش کرد که همچنان اصل بر رسیدگی مراجع دادگستری است و صلاحیت مراجع شبه قضایی از باب رفع ضرورت بوده و استثنایی است. یکی از دلایل این اصل این است که در رسیدگی‌های مراجع قضایی دادگستری، به تدریج ضوابطی در طول زمان شکل گرفته است که اهداف دادرسی را بهتر محقق می‌سازد که برخی از آن‌ ها عبارتند از: مواعد دقیق احضار اصحاب دعوا، اعتبار دلیل ها، اثبات، فرصت‌های اصحاب دعوا برای ارائه ادله خود و نظایر آن.

حال می‌توان گفت که ضرورت‌های گفته شده برای رسیدگی مراجع شبه قضایی، صرفا در مورد هیئت نظارت وجود دارد و بهتر آن بود که به جای واگذاری صلاحیت تجدیدنظر در آرای این هیئت‌ها به شورا ی عالی ثبت، این امر جزء صلاحیت مراجع قضایی دادگستری قرار می‌گرفت. توضیح بیشتر آن که اغلب جرم‌هایی که در زمینه ثبت اتفاق می‌افتد، ابتدا در مراجع قضایی طرح دعوا می‌شوند و متعاقب آن (چنانچه تکمیل تحقیقات نیاز به اخذ نظر و رأی هیئت نظارت داشته باشد)، پرونده برای رسیدگی به اختلاف و تشخیص تعارض حسب مورد، به هیئت نظارت ارجاع داده می‌شود. بنابراین پس از رسیدگی و صدور رأی هیئت نظارت در خصوص موضوع، در صورت قابل اعتراض بودن رأی این هیئت بنابر بندها ی ۱، ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت، چه ضرورتی دارد که پرونده برای تجدیدنظر، به شورای عالی ثبت ارجاع شود؟ و چه توجیهی می‌تواند داشته باشد؟ در حالی که دادگاه صادرکننده حکم اولیه، احاطه بیشتری بر موضوع مورد اختلاف دارد. از این رو، وجود شورای عالی ثبت چندان ضرورتی ندارد.

از طرفی اولا، اختلافات و اشتباهات ثبتی آن قدر زیاد است که واگذار کردن رسیدگی به آن‌ ها به مراجع قضایی دادگستری، بر حجم پرونده‌های دستگاه قضایی می‌افزاید؛ ثانیا، این اشتباهات غالبا آن قدر مهم نیستند که رسیدگی قضایی در مورد شان ضرورت داشته باشد. بر اساس این دلایل، می‌توان وجود هیئت نظارت ثبت را برا ی رسیدگی به اختلافات و اشتباهات ثبتی، موجه دانست. اما توجه به صلاحیت تجدیدنظر شورای عالی ثبت، نشان می‌دهد که وجود چنین صلاحیتی ضرورت ندارد؛ زیرا بیشترآرای هیئت‌های نظارت ثبت، قطعی بوده و قابل تجدیدنظرخواهی نیست.

بنابراین، احاله این امر به دادگستری، تأثیر چندانی در افزایش حجم کار محاکم نداشته است. همچنین اموری از قبیل تزاحم و تعارض در تعرفات اشخاص (بند ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت) از چنان اهمیتی برخوردار هستند که لازم است، دست کم، تجدیدنظر نسبت به آرای صادر شده در آ ن ها، در صلاحیت یک مرجع قضایی (یعنی محاکم دادگستری) باشد؛ زیرا، دقت آیین دادرسی پیش بینی شده برای مرجع قضایی دادگستری و تثبیت یافتن حقوق اصحاب دعوا در رسیدگی‌های این مراجع، رأی صادرشده را با موازین حقوقی، بیشتر منطبق میکند. در حالی که این معنا در مورد شورای عالی ثبت ضرورتا صادق نیست.

.estp-changedby-essin a{color:#0040FF !important}

در سال‌های اخیر وجود برخی عوامل، از جمله وظایف جدید مندرج در بند ح ماده ۱۸ و ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهار م توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران و نیز توسعه شهرنشینی باعث شده است که حجم کاری سازمان ثبت، افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند. اما امکانات و توانایی های سازمان به موازات این ضرورت، افزایش نیافته است. آمار ارائه شده از سوی سازمان، نشان دهنده آن است که در پنج سال گذشته، به طور متوسط، بیست درصد (۲۰%) بر حجم فعالیتهای این سازمان افزوده شده است. برای نمونه، در بخش صدور اسناد مالکیت در سال ۱۳۷۹ قریب به هفتصد هزار (۷۰۰۰۰۰) فقره سند صادر شده بود؛ در حالی که این رقم در سال ۱۳۸۳ به بیش از یک میلیون و سیصد هزار (۱۳۰۰۰۰۰) سند رسیده است.
این روند سریع در وضعیتی رخ میدهد که به تناسب آن، در تعداد کارکنان و بودجه سازمان مذکور، افزایشی صورت نگرفته است. همین امر در عدم افزایش حقوق کارکنان به تناسب افزایش حجم کاری، تأثیرگذار بوده است.
این امر، از سه جهت بر عملکرد این سازمان تأثیر منفی گذاشته است: نخست آن که از توانایی سازمان برای ارائه خدمات مطلوب کاسته است. افز ایش اشتباهات و اعتراضات ثبتی، نارضایتی مراجعان، گسترش اختلافات بین افراد و زمینه سازی برای تحقق جرم‌های ثبتی از نتایج خدمات رسانی نامطلوب است. دومین تأثیر منفی این وضعیت، کاهش بازده نظارتی است (که در بندی جداگانه مورد بررسی قرار میگیرد). اثر سوم، پایین بودن حقوق کارکنان ثبت و ادارات تابعه، با وجود بالا بودن حجم کار ی سازمان است که در بسیاری از موارد، ممکن است به عنوان یک عامل جرم زا عمل کند؛ اهمیت این موضوع وقتی مشخص می‌شود که بدانیم در بسیاری از جرم‌های ثبتی، دست اندرکاران و کارکنان ثبت، حضور دارند.
بدین سان، دفع و رفع عوامل جرم زای فوق، مستلزم وجود نیروی انسا نی و اجرایی متعهد، کارآمد، توانمند و متخصص و افز ایش منابع مالی در راستای بهبود وضعیت رفاهی و معیشتی کارکنان و پیشبرد اهداف سازمان است ؛ زیر ا عدم توجه لازم به مسائل معیشتی و رفاهی کارکنان، ممکن است زمینه‌های مفاسد اقتصادی و اجتماعی را به وجود آورد.
عدم نظارت دقیق بر عملکرد مجریان امور ثبتی
اجرای صحیح قوانین، به ویژه قانون‌های ثبتی، از سوی مجریان و دست اندرکاران، نیازمند سیستم نظارت و بازرسی مستمر و دقیق، حفاظت و حراست منسجم، آموزش و تجربه بخشی در جهت بسط و گسترش اخلاق حرفه ای است. در سالهای اخیر، وجود برخی عو امل باعث شده است که حجم موارد صدور سند رسمی، افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کند. اما امکانات و توانایی های سازمان ثبت، به موازات این ضرورت افزایش نیافته است. نتیجه این امر، آن است که از دقت و صحت مراحل ثبت املاک کاسته شده و در نتیجه، زمینه برای وقوع جرم‌های ثبتی مساعدتر می‌شود. از این رو، یکی از رویکردها، واگذاری بخش بیشتری از فعالیت‌های خود به دفاتر اسناد رسمی است. روشن است که اگر این امر با نظارت و دقت کامل صورت گیرد، نتایج بسیار مطلوبی در پی دارد، اما اگر نظارت دقیقی بر عملکردهای این دفاتر صورت نگیرد، خود باب جدیدی برای ارتکاب برخی جرایم، از جمله جرایم ثبتی است.
افزایش حجم فعالیتهای سازمان ثبت، از جهات مختلف از جمله کاهش بازده نظارتی، بر عملکرد این سازمان تأثیر منفی گذاشته است. برای نمونه در حال حاضر در شهر تهران بیش از ۱۰۰۰ دفتر اسناد رسمی در حال فعالیت است؛ در حالی که تنها ۶ نفر بازرس تمام وقت بر عملکرد این تعداد دفتر اسناد رسمی نظارت میکند. کاملا مشخص است که هیچ تناسبی بین این دو رقم وجود ندارد و این تعداد افراد، حتی با فعالیت زیاد نیز نمی‌توانند نظارت مفید و مطلوبی داشته باشند. نتیجه قهری این وضعیت آن است که در سردفتران و دفتر یاران اسناد رسمی، احساس رهاشدگی به وجود می‌آید. این احساس در افزایش گرایش آنان به سمت ارتکاب جرایم ثبتی، تأثیر قابل توجهی دارد. اهمیت این امر وقتی دوچندان میشود که بدانیم تحقق جرم‌های ثبتی، معمولا بدون مشارکت مأموران سازمان ثبت و یا سران دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست. علاوه بر آن، عدم نظارت کافی، بخت کشف موارد وقوع جرم را پایین می‌آورد. هنگامی که نیروی کافی وجود نداشته باشد که به طور مستمر عملکرد دفاتر اسناد رسمی و شیوه ثبت و ضبط اسناد در آن‌ ها را کنترل کند، جرم واقع شده، پوشیده خواهد ماند؛ چرا که در فاصله طولانی بین بازرسی‌های مأموران ناظر، مرتکبان جرم به راحتی می‌توانند آثار جرم ارتکابی را از بین ببرند.
شایان ذکر است که این امر نیز به نوبه خود، به کمبود نیروهای انسانی سازمان بر می‌گردد. این نکته هم قابل توجه است که پیدایش بی رویه آژانس‌های املاک و عدم نظارت مفید بر آن ها، زمینه تحقق بسیاری از جرم‌های ثبتی را فراهم کرده است. از این رو، بررسی این قضیه نیازمند توجه ویژه مقامات مسئول در راستای نظارت دقیق بر این گونه آژانس‌ها است.
فقدان رویکردی مستقل در قبال جرمهای ثبتی
نخستین گام برای چاره اندیشی در مورد پیشگیری از جرمهای ثبتی، توجه خاص به این گونه جرم هاست. جرم‌های ثبتی به دلیل مؤلفه‌های خاص حاکم بر آنها، باید به عنوان گروه خاصی از جرایم حداقل از سوی سازمانهایی که به طور مستقیم با آن درگیر هستند، همچون سازمان ثبت در نظر گرفته شود تا برای آن برنامه ریزی خاص (از جمله برنامه ریزی برای پیشگیری) کرد. اما توجه به برنامه‌ها و گزارش‌های عملکرد سازمان ثبت اسناد و املاک، نشان می‌دهد که این دسته از جرم‌ها به عنوان یک بسته مشخص و دارای مؤلفه ها، عناصر، عوامل و انگیزه‌های مستقل دیده نشده است. این امر، یعنی فقدان وجهه و شخصیت مستقل برای جرمهای ثبتی، در عملکرد دستگاه قضایی نیز دیده میشود. در خوشبینانه‌ترین حالت، باید گفت که جرمهای ثبتی، نهایتا در کنار سایر جرم‌های ساده‌تر و فاقد شرا یط خاص قرار داده شده‌اند و مشمول برنامه ریزیهای عمومی مربوط به آنها میشوند. سازمان ثبت اسناد و املاک در برنامه‌های راهبردی پنج ساله‌ای که برای ارتقای عملکرد خود تدوین کرده است، اصلاح قوانین و مقررات ثبتی با تأکید بر پیشگیری از وقوع جرم و حمایت از حقوق مردم را به عنوان یکی از اهداف راهبردی خود تعیین و معرفی کرده است. اما هنگامی که به شرح عملکردهای مرتبط با این برنامه راهبردی رجوع شود، ملاحظه می‌شود که راهکار و برنامه مشخصی برای عملی کردن آن هدف استراتژیک در نظر گرفته نشده است. گواه این مدعا آن است که در سال۱۳۸۵، هیچ پروژه خاصی در رابطه با موضوع مورد اشاره، یعنی پیشگیری از جرمهای ثبتی، تعریف نشده است. حتی دفتر حقوقی آن سازمان (که علی القاعده باید به اهمیت جرم‌های ثبتی واقف بوده و هدف استراتژیک مورد اشاره را عملی سازد)، در پروژه‌های خود، اولویت را به اموری بسیار کم اهمیت تر، همچون جایگاه ثبت در تدوین قانون شهرداری و یا تدوین مجموعه آرای کانون سردفتران و دفتریاران، داده است و هیچ پروژه‌ای را که به طور خاص به جرمهای ثبتی بپردازد، آماده نکرده است.
نگاه حاشیه‌ای و جنبی به جرم‌های ثبتی در بخشنامه‌های ثبتی نیز به چشم می‌خورد. مطالعه این بخشنامه‌ها به خوبی نشان میدهد که محور اصلی آن ها، جنبه‌های فنی ثبت اسناد و املاک، از قبیل شیوه تحریر اسناد و ارائه رونوشت از دفاتر بوده است و جرم ثبتی و موضوع پیشگیری از آن، به طور کامل مغفول مانده است.

.estp-changedby-essin a{color:#0040FF !important}

لازم است استفاده از تجهیزات مکانیزه و اصلاح روش ها، به تدریج جایگزین روش‌های سنتی و قدیمی شود. پیشرفت فناوری‌های نوین، نشان می‌دهد که انجام امور ثبتی با شیوه‌های سنتی، موجب بروز اشتباهات ناخواسته فراوانی میشود و امکان و فرصت جعل را برا ی بزهکاران احتمالی فراهم میسازد. اکثر اشتباهات و جعل ها، ناشی از فقدان اطلاعات به روز در مراکز ثبتی است.[۱]

از نخستین فواید ایجاد سامانه جامع ثبتی، کاهش فرصت‌های ارتکاب قسمت عمده‌ای از جرم‌های ثبتی، مانند انتقال مال غیر است. بر‌ای نمونه در وضعیت کنون بسیار اتفاق میافتد که شخصی، ملکی را به دیگری میفروشد و پس از مدتی، آن را با سند مجعول، به شخص ثالث انتقال میدهد و گاهی این زنجیره تا ده‌ها نفر ادامه پیدا می‌کند؛ بدون آن که اقدام مجرمانه وی کشف شود.[۲] علت این امر، همان عدم وجود سیستم جامع اطلاعات ثبتی در کشور است که امکان استعلام دقیق وضعیت ثبتی ملک، به ویژه در رابطه با زمینها و به طور خاص، زمینهای دور از مراکز شهری، را منتفی میسازد. در حا لیکه اگر همه اطلاعات مربوط به نقل و انتقال املاک و اسناد، در یک سیستم متمرکز قرار بگیرد، پیش از وقوع هرگونه معامله ای، این امکان بر‌ای افراد ذیحق وجود دارد که از وضعیت آن ملک آگاهی یابند و بر این اساس، حقوق خود را محفوظ داشته و از بزه دیدگی خود جلوگیری کنند.

یکی از راهکارهای اساس در زمینه ایجاد سیستم جامع اطلاعات ثبتی، تهیه نقشه کاداستر است.[۳] به موجب ماده ۵۶ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۸ /۱۰/ ۱۳۵۱، سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد. این طرح به صورت فراگیر به مرحله اجرا درنیامده است. در حال حاضر، همه اطلاعات املاک ثبت شده در پرونده‌های املاک و در بایگانی ثبت موجود است که به هنگام نیاز، از بایگانی ثبت به ادارات مربوط منتقل میشود و تنها ضامن‌ایمنی و سلامتی آن تعهد اخلاقی کارمندان ثبت است[۴]. ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست. با اجرای آن، میتوان سیستم مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن دسترسی به میزان دارایی غیرمنقول افراد مقدور خواهد بود. در راستای اهمیت طرح کاداستر، کشورهای مختلفی، به سرعت به آن جنبه اجرایی داده اند.[۵]

شایان ذکر است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز اقدام‌هایی در راستای ایجاد سامانه اجماع اطلا عات ثبتی انجام داده است، اما تاکنون، جنبه اجرایی آن تحقق پیدا نکرده است.[۶]

بنابراین، ضرورت برنامه ریزی راهبردی فناوری اطلاعات در سازمان، بیش از پیش وجود دارد.[۷] زیرا عدم حرکت مناسب سازمان در جهت همگامی با فناوریهای نوین، نه تنها در کارکرد عادی این سازمان اختلال ایجاد کرده است، بلکه زمینه را برای ارتکاب جرمهای ثبتی مساعدتر ساخته است.

.estp-changedby-essin a{color:#0040FF !important}

مطابق ماده ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، «در مواردی که سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه، طبق حکم دادگاه انتظامی بـه انـفصال‌ دایم‌ یا سلب صلاحیت محکوم و یا مستعفی یا بازنشسته می‌شود و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می‌گردد، مسؤول دفترخانه باید بلافاصله اقدام به تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط‌ به‌ دفترخانه بنماید و نیز کـلیه وجـوه و اوراق بهادار که به هر عنوان به او سپرده شده، طبق دستور ثبت محل به دفتریار دفترخانه یا به دفترخانه‌ای که تعیین‌ می‌شود، حسب‌ مورد تحویل دهد و در‌ صورت‌ امتناع‌ به ۶ مـاه الی یـک سال حبس جنحه‌ای محکوم خواهد شد. و همین حکم در مورد سردفتر یا دفتریاری که به‌ علت‌ بیماری‌ یا حادثه، قدرت لازم را برای انجام وظیفه‌ ـ به تشخیص پزشک و تأیید سازمان ثبت اسـناد و امـلاک کـشور ـ از دست داده باشد، در صورت امتناع‌ نـیز‌ جـاری‌ است.»

دفـترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته به قوه قضاییه است‌ و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی، طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می‌شود. سازمان و وظـایف دفـترخانه، تـابع‌ قوانین‌ و نظامات راجع به آن است. اداره امور دفترخانه اسناد رسـمی‌ نـیز‌ به عهده شخصی است که با رعایت مقررات این قانون، بنا به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد‌ و املاک‌ کشور، بـا جـلب نـظر مشورتی کانون سردفتران و در مراکزی که کانون‌ سردفتران‌ تأسیس‌ نشده بـا نظر مشورتی رییس حوزه قضایی به موجب ابلاغ رییس سازمان ثبت اسناد‌ و املاک‌ که معاونت قوه قضاییه را عـهده‌دار مـی‌باشد، مـنصوب و «سردفتر» نامیده می‌شود.[۱]

دفتریار اول، سمت‌ معاونت‌ دفترخانه و نمایندگی سازمان ثبت را دارا است و به پیشنهاد سردفتر و به‌ موجب‌ ابلاغ سازمان ثـبت اسـناد و امـلاک کشور برابر مقررات قانون دفاتر اسناد رسمی‌ منصوب‌ می‌شود.[۲]

مطابق تبصره ماده ۷ قـانون دفـاتر اسـناد رسمی، «کفیل دفترخانه باید واجد همان شرایط باشد‌ که‌ برای سردفتر مقرر است» و «سـردفتر مـسؤول کـلیه امور دفترخانه است و دفتریار‌ اول‌ مسؤول اموری است که به موجب مقررات به عهده او مـحول شـده و یا از‌ طرف‌ سردفتر‌ در حدود مقررات انجام آن امور به او ارجاع می‌شود. در مورد‌ اخیر، سـردفتر و دفـتریار، مـسؤولیت مشترک خواهند داشت. در هر مورد که بر اساس مقررات این قانون‌ دفتریار، به جـای سـردفتر انجام وظیفه می‌کند، مسؤولیت دفتریار همان مسؤولیت سردفتر است‌ و همین حکم در مورد سـردفتری کـه کـفالت‌ دفترخانه‌ دیگری‌ را به عهده دارد، نسبت به امور‌ کفالت‌ جاری خواهد بود.[۳]

طبق ماده ۱۳ آیین نامه دفـاتر اسـناد رسمی مصوب ۱۳۵۴؛ «در‌ موارد مرخصی و معذوریت و تعلیق‌ و انفصال‌ موقت‌ سردفتر، کفیل دفترخانه از بـین دفـتریاران واجـد‌ شرایط‌ سردفتری و یا سردفتران همان حوزه ثبتی توسط ثبت منطقه تعیین می‌گردد..» و مطابق بندهای ۵، ۶ و ۷ مـاده شـش قـانون دفاتر‌ اسناد‌ رسمی مصوب ۱۳۵۴، دفتریاران زیر‌ واجد‌ شرایط سردفتری‌اند:

۱ ـ دفتریارانی که دارای گواهی قـبولی امـتحان مخصوص سردفتری و دفتریاری‌ موضوع شق سوم ماده ۱۰‌ قانون‌ دفاتر‌ اسناد رسمی، مصوب‌ ۱۳۱۶‌ باشند، به شرط داشـتن‌ پنـج‌ سال سابقه دفتریاری.

۲ ـ دفتریارانی که دارای دیپلم کامل متوسطه باشند، به شرط‌ داشتن‌ هـفت سـال سابقه دفتریاری اول

۳ ـ دفتریاران اول‌ که‌ در‌ تاریخ‌ تصویب‌ این قانون، شاغل‌ بوده‌ و ۱۵ سـال سـابقه دفتریاری، اعم از متناوب و مستمر داشـته باشند.

مـطابق ماده ۲۶ قـانون‌ یـاد‌ شـده، چنانچه سردفتر یا دفتریاری که کـفیل دفـترخانه‌ است، طبق‌ حکم‌ دادگاه‌ انتظامی‌ به انفصال دایم یا سلب صلاحیت مـحکوم و یـا این که مستعفی یا بازنشسته شـود، یا این که بـه عـلت بیماری و یا حادثه، قدرت لازم را‌ بـرای انـجام وظیفه ـ به تشخیص پزشک و تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ از دست داده باشد و دفـترخانه تـحت تصدی سردفتر یا دفتریار کـفیل دفـترخانه تـعطیل‌ گردد؛ مسؤول دفـترخانه بـاید اقدام به تحویل کـلیه دفـاتر و اسناد و اوراق مربوطه و وجوه و اوراق بهادار به دفتریار دفترخانه یا دفترخانه‌ای که اداره ثبت محل ـ طبق‌ مـوازین‌ قـانونی ـ تعیین می کند، تحویل دهد، در غیر ایـن صـورت و امتناع شـخص از تـحویل مـدارک مربوطه، مشارالیه مسؤولیت کـیفری خواهد داشت.

.estp-changedby-essin a{color:#0040FF !important}

نقش کاداستر در پیشگیری از جرم مذکور

با توجه به آنچه در بالا و در تحلیل ارکان جرم فوق گفته شد و با تطبیق این ارکان و اجزاء با قانون جامع کاداستر باید گفت از نظر تئوری اجرای طرح کاداستر هیچگونه تأثیری در پیشگیری از این جرم ثبتی نخواهد داشت. لکن شاید در مقام عمل و اجرا از آنجا که ماده ۵ قانون جامع کاداستر مقرر می‌دارد: «سازمان مکلف است کلیه اقدامات حقوقی و ثبتی انجام شده بر املاک موضوع این قانون اعم از تغییرات، انتقالات، تعهدات، معاملات اعم از قطعی، شرطی و معاملات دیگر، تجمیع، افراز، تفکیک، اصلاحات و غیره را که به صورت رسمی انجام می‌شوند در نظام جامع به طور آنی ثبت کند و پس از تکمیل و بهره برداری از نظام جامع، کلیه استعلامات ثبتی را به صورت آنی و الکترونیک پاسخ دهد.» لذا به جهت اینکه براحتی می‌توان وضعیت معاملات املاک، تاریخ آن و… را استخراج نمود، می‌تواند از لحاظ روانی مانعی بر سر انجام این جرم بواسطه تسهیل دراحراز جزءهای ۴ و ۵ از اجزای رکن مادی آن برای مرتکبین دارای اموال غیرمنقول باشد و در نهایت بصورت نسبی موجب پیشگیری از وقوع این جرم گردد.

تعهد یا معامله معارض

مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت «هر کس به موجب سـند‌ رسـمی‌ یـا عادی نسبت به‌ عین‌ یا منفعت مالی اعم از منقول یـا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسـمی مـعامله یـا تعهدی‌ معارض‌ با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شـاقه از سـه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

ماده یاد شده دارای سیر تاریخی خاصّی است، با این توضیح که در‌ قـانون‌ ثـبت مـصوب‌ ۲۶ اسفند ماه ۱۳۱۰ در متن ماده، جمله «یا عادی» گنجانده نشده بود و منحصراً از تـنظیم‌ دو سـند رسـمی مختلف التاریخ سخن به میان آمده بود، لیکن‌ بعداً‌ در‌ تاریخ ۷/۵/۱۳۱۲ اصلاح گردید و با اضـافه شـدن جـمله «یا عادی» به صورت بالا تصویب گردید.

هدف ‌عمده‌ تصویب چنین ماده قانونی این بـود کـه «تنظیم نوشته بعنوان دلیل یکی از‌ مناظم‌ مهمّه‌ آیین دادرسی قضایی و روابط اجتماعی اسـت و مـقنّن از لحـاظ اهمیت آن خواسته است‌ هر کس آن را از اعتبار بیندازد و یا در اتقان اعتبار آن‌ رخوت و سستی ایـجاد‌ کـند، او را در معرض مجازات شدید قرار دهد.»[۱] وبا این کار حقوق فردی و اجتماعی افراد جامعه را تـثبیت نـماید و نـاکثین پیمانهای نوشته شده و ناقضین عهود مکتوبه را‌ به سزای اعمال خیانت‌آمیز خود برساند.

در حقوق کیفری اختصاصی ایـران، از جـرم مندرج در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به عنوان جرم معامله معارض یاد می‌شود، لیـکن بـا نـگرش به سیاق‌ عبارات‌ ماده مذکور می‌توان گفت که جرم موضوع ماده یاد شده «تعهد یـا مـعامله مـعارض» است که مراد و منظور از آن این است که کسی مالی را اعم از منقول‌ و غـیر مـنقول عیناً یا منفعا” به دیگری انتقال و یا حقی در آن به دیگری بدهد و بعد نسبت به همان مـال، مـعامله یا تعهدی معارض با حق واگذار‌ شده‌ بنماید، مثلاً اگر شخص مـنزل یـا اتوموبیلش را به زید بفروشد و بعداً همان مـنزل یـا اتـوموبیل را کلاً یا بعضاً به عمر انتقال دهـد و یـا منافع‌ آن‌ را‌ واگذار کند، مرتکب جرم تعهد‌ یا‌ معامله‌ معارض شده است.

این جـرم نـیز از جمله جرایم مربوط به ثـبت اسـناد است و دارای ارکـان سـه گـانه قانونی، مادی‌ و معنوی‌ است.