“
۲- مالکیت زمانی عقدی است معوض
یعنی شخص در مقابل ثمن یا مالیکه به مالک عین پرداخت می کند در یک بازه زمانی مالک منافع شده و از آن منتفع می شود. البته معوض بودن جزء اوصاف الزامی و ذاتی این عقد نمی باشد، چون ممکن است مالکیت زمانی ناشی از هبه باشد- مثلاً در مالکیت مدت زمان از سال را به دیگری هبه دهد.
۳- عقدی است تملیکی
یعنی با انعقاد قرارداد مالکیت مال برای مدت معینی به خریدار منتقل و در مقابل مالکیت ثمن نیز به انتقال دهنده منتقل می شود.
۴- عقدی است دائمی
زیرا میتواند این مالکیت زمانی صدها سال ادامه داشته باشد برای مالک یا خریدار و وارث آن ها و این مالکیت به ورثه نیز منتقل میگردد و آنچه مقید و محدود به زمان است استیفا و منفعت است.
مسلماًً افراز منافع عقد یا قرارداد است که نیاز به ایجاب و قبول دارد. اما اینکه چه نوع عقدی است، عقود معین یا غیرمعین نظرات مختلفی بیان گردیده است.البته همانطور که بیان گردید، مالکیت زمانی را فقط قابل انطباق با برخی عقود خاص دانسته اند و طرح آن در قالب سایر عقود را مردود میدانند. برخی معتقدند چنانچه بیع را شروط به مهایات منعقد کنند فاقد اشکال است[۷۸].برخی عقد مالکیت زمانی را از اشکال عجیب و غریب اجاره میدانند. برخی، انتقال مالکیت زمانی آسیب قانونی، صلح منافع، ارجح میشمارند[۷۹] و نیز گفتهاند مالکیت زمانی، یک عقد نیست، بلکه یک صنعت است که برای دستیابی به هدف خود، که همان گسترش گردشگری است، از مجموعه ای از عقود مختلف استفاده کرده‌است.
همچنین بعضی معتقدند مالکیت زمانی با عقود معین،حتی صلح مطابقت ندارد. بکله بیع منافع، مهایاتی است که با تلقین ساده، قانون مدنی به صورت عقد غیرمعین و عقد صلح (عقد معین) عملی میگردد[۸۰].و برخی با مردود دانستن تحقق مالکیت زمانی و رقابت عقد بیع و صلح ابتدایی، آن را قابل تحقق در قالب قراردادهای نامعین موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی دانستهاند[۸۱].
عدهای در هر قسمتی از مقاله خویش، نظر متفاوتی ابراز کرده اند. درجایی تایم شر را یکی از انواع بیع دانسته اند[۸۲] و اقتضای آن را فروش دانسته و گفتهاند که اصلاً تایم شر- بیع است و قرارداد شرکت‌های تفریحی و استراحتی که در ایران فعال است نیاز حقوقی ندارد[۸۳].
بنابرین اصطلاح بیع زمانی را مناسبتر از اصطلاح مالکیت زمانی میپندارند[۸۴] و استدلال می‌کنند که بیع می تواند به دهها شکل و دهها شرط منعقد شود، زیرا قواعد عقد بیع آمره نیستند وبرخی از مصادیق آن را قانون مدنی نام برده است و اینکه بیع باید در قلمرو و محدوده بین مصطلح و عرفی باشد قابل تأمل است. مسائل عرفی و مصطلح، با گذشت زمان و ظهور نیازهای جدید تغییر پذیرند. در ادامه، تعریف تام شر را به تقلید از تعریف قانون مدنی از بیع ماده ۳۳۸ آورده است.
«مالکیت زمانی عبارت است از تملیک عین به خریدار یا برقراری انتفاع یا استیفاء منفعت در مدت مقرر و معین به نحو سالانه به عوض معلوم».در جایی، اجاره زمانی را ممکن دانسته اند و در مقامی دیگر، آوردهاند: «قابلیت نقل و انتقال مال در قرارداد تایمشر می تواند به صورت معاوضه، بیع، صلح، هبه یا یکی دیگر از عقود به شخص ثالث باشد و در جای دیگر بیان نموده اند: «به نظر اینجانب انطباق قرارداد تایمشر با ماده ۱۰ قانون مدنی و به عنوان یک قرارداد خصوصی، بلااشکال است»[۸۵].به هر حال، اصل «حاکمیت اراده» که از آن به اصل «آزادی قراردادها»نیز تعبیر می شود. مستندی است که مستند آن در ماده ۱۰ قانون مدنی ایران منعکس شده است. این ماده بیان میدارد: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» جهت خودداری از ورود به مباحث تفصیلی در این مورد، به صورت خلاصه میگوییم که تحقیقات وبررسیهای معموله، حکایت از عدم منع قرارداد قانونی در ترتیب قرارداد مالکیت زمانی درقالبهای قراردادی ناشناخته دارد[۸۶]. ضمن اینکه شرعاً عقود نامعین با دو معیار«عقلایی بودن» و «عدم ضرر» مورد پذیرش واقع میشوند[۸۷] و تحقیقات مذبور، اولاً دلالت بر استقبال عموم از قراردادهای مالکیت زمانی دارد، این استقبال، بیانگر عقلایی بودن قراردادهای مالکیت زمانی است، ثانیاًً، وجود عنصر زمان تعیین کننده مقدار موضوع قراردادها و خروج از غرر می‌باشد[۸۸]. بعضی از محققینی که با رعایت احتیاط، تحقق مالکیت زمانی را علی‌رغم نظر مشهور فقهای معاصر که تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح بلامانع دانسته اند، در قالب عقود بیع و صلح مردد دانسته و در جهت پذیرش این قرارداد نوین در نظام شیعه راه معقولی جز دست برداشتن از حصر عقود معین و اعتقاد به عدم توقیفی بودن قراردادها نیافته است[۸۹]. خلاصه اینکه بنظر ماهیت حقوقی مالکیت زمانی یا افراز منافع چیزی جز مداول ماده ۱۰ قانون مدنی نمیتواند باشد.
گفتار دوم: انطباق افراز با اجاره و سایر نهادهای حقوقی
اگر مالکیتزمانی را مسبوق به سابقه ی فقهی و عرفی بدانیم همان« مهایات » در فقه است که در مهایات نیز بحث کردیم که مالکیت آن مشاع است و اینامر از طرف تمامی محققین مورد تأیید قرار گرفته است[۹۰]و اگر آن را مسبوق به سابقه ی فقهی ندانیم و بگوئیم مالکیت زمانی همان time sharingاست که در غرب ابداع شده وبه همان شکل معمول گردیده ، با توجه به تعاریف این نهاد توسط حقوق دانان غربی نیز به مشاع بودن مالکیت در تایم شر اشاره نموده اند.لذا با توجه به شباهت این مالکیت با عقد اجاره، مهایات، افراز منافع و بسیاری از محققان[۹۱] و فقها[۹۲] این شباهت را تأیید نموده اند، در این فصل سعی شده است از نمونه ی کاربردی مالکیت زمانی یا افراز منافع و …پرونده های مطروحه و آرای صادره را تحریر و تحلیل آن را ذکر نمائیم.
بند نخست: انطباق افراز با اجاره
از آنجا که اجاره مال مشاع نیز نوعی تصرفی از طرف مالکین مشاعی در منافع اموال مشاع می‌باشد و تشابهی با افراز منافع که نوعی تصرف از طرف مالکین مشاع در اموال مشاعی دارد، لذا لازم است که این نهاد حقوقی نیز مورد بررسی قرار گرفته، سپس با نهاد حقوقی موضوع بحث انطباق داده و وجوه تمایز و تشابه آن مورد تجزیه و تحلیل حقوقی قرار گیرد.
لازم به ذکر است که مسأله «اجاره مال مشاع» و «استیجار مال مشاع» و آثار حقوقی آن دو مقوله متفاوت بوده و نباید با همدیگر اشتباه فرض کرد. هر چند در نفس مسأله که ارتباط حقوقی موجر یا مستأجر با ملک مشاعی است با یکدیگر اشتراک دارند اما بحث اجاره مال مشاع، عقد اجاره از نگاه ارتباط مالکین مشاعی متعدد با ملک واحد می‌باشد در حالی که استیجار مال مشاع، اجاره از نگاه ارتباط مستأجرین متعدد با ملک واحد می‌باشد.مثلاً ملکی که مالکیت آن میان آقایان الف و ب و ج به صورت مشاعی است از سوی ج به د یا به «د»و«ک» اجاره داده می شود حال سوال این است که:
-
- ماهیت این اجاره از نظر فقهی و حقوقی صحیح است؟
-
- به فرض صحت آثار این عقد چگونه است؟
“
